Авторизация
 
 
Регистрация на сайте
Восстановление пароля


Новостные каналы


Skip Navigation LinksTopTJ.com  →  Новости Таджикистана  → 

Комментарии

14.01.201111:41
Источник изображения: asiaplus.tj

ТСЖ: теоретические плюсы и практические минусы

Определенные выводы о том, что же на самом деле происходит в реформе ЖКХ, обещанной государством, можно сделать уже сегодня. К нам приходят работники ЖЭУ и требуют оплаты за коммунальные услуги, но, отдавая деньги, мы нередко все так же остаемся один на один со своими бытовыми проблемами.

НАПОМНИМ, 5 августа 2009г. вышел новый закон «О содержании многоквартирных домов и товариществ собственников жилья», где собственники жилья в течение 6 месяцев со дня принятия данного закона должны были выбрать один из нижеуказанных способов управления многоквартирным домом:

1. Управление управляющей организацией или управляющим.

2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

3. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Указывалось, что если выбор не будет произведен в указанный срок, то местные исполнительные органы госвласти Душанбе должны провести открытый конкурс по отбору и назначению управляющей организации по управлению конкретным домом.

При этом ответственность за исполнение закона как бы возлагается только на одну сторону - самих жильцов. 

А что же гарантирует государство? Государство гарантирует соблюдение прав и защиту законных интересов собственников жилья, заключающееся в следующем:

- разработка и утверждение нормативно-правовых актов в жилищной сфере;

- совершенствование системы предоставления и оплаты коммунальных услуг;

- создание условий для развития здоровой конкуренции при предоставлении услуг в жилищно-коммунальной сфере;

- обеспечение государственных социальных гарантий для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений, установленных нормативно-правовыми актами РТ, соответствующими решениями госорганов управления, местных органов госвласти;

- предоставление земельных участков;

- осуществление других мер в соответствии с законодательством.

…Со дня принятия Закона прошло уже полтора года, немного определились с выбором управления своего дома. Нигде в республике, по словам исполнительного директора Союза потребителей Таджикистана Баходура Хабибова, не был проведен и открытый конкурс по отбору и назначению управляющей организации по управлению домом. Потому собственники жилья, если их выбор оказался не реализованы, в любой момент могут все же выбрать себе другую форму управления.

Как же сделать выбор из того, что нам предлагают?

Выбор первый – не проработанный

УПРАВЛЯЮЩИЕ организации, которые бы предоставляли на рынке здоровой конкуренции свои услуги по содержанию и ремонту домов, санитарной уборке территорий и помещений, до сих пор так и не созданы. Можно предположить, что хукуматы могут продолжить практику работы ЖЭУ, основываясь на том, что пока это единственная организационная структура, которая имеет опыт работы в коммунальной сфере.

В любом случае, если на общем собрании дома  более 2/3 голосов выбрана именно управляющая организация (неважно как она называется), то для нее в законе предписывается заключение индивидуальных договоров с каждым из собственников жилья на оказание тех или иных услуг, оказываемых ею, при этом содержание договора одинаково для всех.   

Услуги должны предоставляться исходя из утвержденной на общем собрании смете выполняемых работ, утвержденного бюджета расходов на ближайший год и представленных тарифов на выполняемые услуги со стороны управляющей организации. И к ней переходят все функции по управлению многоквартирным домом.

Союз потребителей Таджикистана выпустил книгу «Реформа управления многоквартирными домами», которая является единственным источником рекомендаций и комментариев к закону. В ней «закон не обязывает собственников, отказавшихся проголосовать за такой способ управления, подписывать договор. Однако согласно закону собственник все равно будет обязан выплачивать определенную сумму взноса, согласно занимаемой им площади».

Остается непонятным, не будет ли это нарушением прав остальных собственников жилья, если допустить, что они не согласны с некоторыми ценами или условиями договора, ведь договор - индивидуальный?

До сих пор никем не разработаны ни методические материалы для этой формы управления, ни типовые договоры, где бы указывалась ответственность сторон, срок их заключения, штрафные санкции при неисполнении условий договора.

На сегодняшний день, по данным Союза потребителей, мы сталкиваемся с фактами, когда со стороны ЖЭУ в некоторых районах столицы были проведены фиктивные голосования жильцов домов, при которых не было собрано достаточного количества голосов. Не были заключены индивидуальные договоры с жильцами домов, и до сих пор продолжается сбор денег за оказание коммунальных услуг.

К примеру, в 102 мкр. столицы по ул. Н. Махсума, 105/2  деньги собираются не по утвержденным тарифам, а сверх этого, договоры не заключены, тарифы на услуги не представлены. А на заявление, направленное четыре месяца назад, хукумат города не отвечает. 

Выбор второй – мало кому подходящий

ВТОРЫМ из способов управления является - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. И, по мнению специалистов местных органов власти и Союза потребителей Таджикистана, он рассчитан для домов с небольшим количеством квартир – от 4 до 20. В законе нет ограничений на применение данной формы управления по количеству квартир. Эту форму управления могут принять и большие дома, но практически трудно собрать воедино мнения большого количества собственников квартир. В небольших же домах нет необходимости создавать какую-то формальную структуру для управления домом. Специалисты рекомендуют осуществлять управление таким домом самим, то есть раз в год собираться и принимать годовой бюджет на содержание дома, в зависимости от расходов, определенных собранием. Для этого не нужен устав и регистрация управления в налоговых органах. Необходимо на общем собрании дома утвердить бюджет, запротоколировать его, составить смету расходов и распределить ежемесячные взносы.

Однако все же остается непонятным, как же тогда быть с ЖЭУ, которые все же собирают деньги на свои нужды? Какой юридический документ может доказать право отказа от их услуг? Разве может протокол собрания быть таким документом? Если оформление ежемесячных взносов оформляется квитанцией, то с какой печатью?

На одном из тренингов, проводимых Союзом потребителей для старших домов, был проведен эксперимент. Группа участников должна была доказать, что выбор управления самими собственниками жилья самый эффективный. Были разработаны предполагаемый бюджет дома, смета расходов на ближайший год и, соответственно, количественное в денежном плане распределение расходов между жильцами -участниками семинара. С учетом того, что их дом остро нуждался в ремонте крыши, замене труб в подвале, утеплении подъездов с установкой дверей. С такой ситуацией сталкивается почти каждый дом, оставшийся нам с советских времен, а также в результате плохого ведения хозяйственной деятельности со стороны ЖЭУ или не ведения ее вовсе ни со стороны ЖЭУ, ни со стороны самих жильцов.

Эксперимент показал, что расходы на капитальный ремонт такого дома будут большими, и соответственно суммы, распределяемые между малым количеством проживающих, просто огромны и не приемлемы для всех жильцов дома. Особенно, если в нем проживают инвалиды, льготники или малоимущие.

Выбор третий – и единственный?

ЗАКОН, а также методические материалы, как оказалось, были разработаны в основном для одного способа управления – для создания ТСЖ.

Поэтому выбора, что именно выбирать, у нас фактически нет. По крайней мере, пока. Так что  давайте подробнее узнаем, что такое товарищество собственников жилья.

ТСЖ – это некоммерческая, негосударственная организация, представляющая собой объединение собственников квартир и нежилых помещений, главной целью которого является организация управления общим имуществом многоквартирного дома.

В пособии Союза потребителей отмечается, что «это уже юридическое лицо, имеющее устав, внутренние правила, расчетный счет в банке, печать и другие атрибуты юридического лица. ТСЖ создается общим собранием собственников помещений (жилых и нежилых) при условии, если за создание ТСЖ проголосовало 2/3 собственников квартир. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов, оно и утверждает годовой бюджет и принимает отчеты правления. Правление ТСЖ возглавляется председателем правления, подписывает договоры, занимается финансовой деятельностью. Для соблюдения прозрачности деятельности правления, общее собрание избирает из своего состава ревизионную комиссию, которая имеет право осуществлять ревизию деятельности правления, а также представляет отчет по этим ревизиям. Общее собрание может собираться лишь раз в год для принятия отчета за истекший год, а также для утверждения планов на новый хозяйственный год».

Каковы плюсы ТСЖ?

МОЖНО ли считать, что эта форма объединения  максимально удобна?

Вероятно, да. Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов, имеющих склонность к общественной работе или желающих иметь подработку недалеко от дома (дворники, уборщицы). В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например, при использовании баннеров на стенах домов или сдаче нежилых помещений в аренду. В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями.

Совместными усилиями скорее удастся улучшить благоустройство не только своего дома, но еще и двора, а также защитить его от покушений любителей точечной застройки. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир. А управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель.

Хотя со стороны государства не предусмотрено выделений субсидий на капитальный ремонт дома, как это практикуется в России, наши ТСЖ на эти цели могут получать кредиты в банках. А также страховать имущество и объекты общей собственности.

С теоретической точки зрения, все выглядит гладко и красиво, а главное – заманчиво.

Однако есть и минусы

1. БУДУЧИ  юридическим лицом, ТСЖ не застраховано от банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.

2. Не исключен риск заключения договора с недобросовестной управляющей компанией, которая может оказаться банкротом. И скорее всего жильцам придется самим возмещать долги обслуживающим организациям.

Следовательно, законодательная и исполнительная власть должна разработать и утвердить жесткие, понятные, подробные требования к деятельности управляющих компаний, чтобы перекрыть недобросовестным организациям доступ на рынок жилищных услуг.

Как мы уже говорили, предусмотренный законом срок для того, чтобы сделать какой-то выбор, уже давно истек. А много ли на сегодняшний день создано ТСЖ?

По данным Союза потребителей, из всех жилых многоквартирных домов республики, которых на сегодняшний день около 8000 шт. создано всего около 75 ТСЖ. По столице из 2700 домов ТСЖ были созданы лишь в 52 домах, на стадии организации якобы 20 домов.  

Как оказалось на практике, не так-то легко создать ТСЖ. При этом за 6 месяцев и не имея никакого опыта, кроме как теоретического. Ведь для того, чтобы только зарегистрировать ТСЖ в «едином окне» в налоговом органе по месту жительства, помимо заявления председателя ТСЖ, протокола общего собрания, списка собственников квартир с наименованием правоустанавливающих документов на право их собственности, устава и т.д., необходимо оплатить госпошлину в размере 245 сомони.

Помимо этого нужно выложить деньжат для изготовления печати - от 40 до 140 сомони, открыть, не бесплатно, расчетный счет в банке.

Также оказалось сложным избрать честного, добросовестного председателя, потому как люди не доверяют своим соседям гораздо больше, чем властям. Ведь он должен не только профессионально подходить к возникающим проблемам, но и быть коммуникабельным, авторитетным человеком, настоящим хозяином с крепкими навыками руководителя, готовым жертвовать личным свободным временем. А таких мало. Большинство не захотят работать бесплатно или тратить свое время.

Кроме того, все организации обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Может ли председатель один справиться с этим, если у него нет бухгалтерских навыков? В этом случае он должен ввести в штат должность бухгалтера с соответствующей ему оплатой. Ведь эта должность необходима, чтобы оплачивать налоги, от которых ТСЖ не застраховано.

Вопросы без ответов

КАК указано в пособии Союза потребителей Таджикистана, ТСЖ, как юридическое лицо, должно платить следующие налоги: при выплате зарплаты, если таковая установлена; на прибыль, в случае ведения предпринимательской деятельности; на землю, на пользование которой получен бессрочный сертификат, к примеру, для детской площадки или стоянки для автомашин. При этом, не меняя расположения близлежащих коммуникаций и дорог.

Вероятнее всего, на него еще будут возлагаться функции и отдела кадров по оформлению трудовых книжек уборщицы, дворника.

Возникает вопрос еще по одному налогу – на имущество физических лиц, который платит каждый житель отдельно. Как нужно правильно его платить, если согласно Налоговому кодексу РТ для каждого этажа рассчитана определенная сумма? Больше всего платят первые этажи, меньше – верхние. Этот факт подтвердили в Налоговом комитете. При этом нежилое имущество считается общим, в том числе подвалы. Здесь особенно в финансовом плане страдают первые этажи домов, когда расчет ведется исходя из использования ими подвала более 2-х метров высотой.

Также непонятно, будут ли входить в состав ТСЖ и платить взносы государственные организации, расположенные в нежилых помещениях первых этажей многоквартирных домов.  

Как быть с остальными постройками в виде сараев, тандыров и огромных огородов и садов?  

Во избежание самовольного захвата придомовых территорий, детских площадок, а также обеспечения их содержания и целевой эксплуатации необходимо выделить в установленном порядке земельные участки для общего пользования. Так сказано в постановлении мэра Душанбе - «О мерах по улучшению услуг в сфере содержания и эксплуатации жилфонда и созданию ТСЖ». Выделять земельные участки должен Комитет по землеустройству.

Получается, что раньше такие участки не относились к общей прилегающей территории?

Как сообщили «АП» в Главном архитектурном управлении города, распределение земли в общее пользование жильцов в городских населенных пунктах исходит из их общего  количества. Согласно СНиП (строительные нормы и правила) на каждого жильца дома полагается 25 кв. метра. К примеру, на 56-квартирный жилой дом с четырьмя членами семьи в каждой квартире полагается полгектара земли, как под самим домом, так и на близлежащей территории.

Раньше за нее никто не платил, а теперь что же получается: у нас эту территорию забирают, а потом снова выделяют по земельному сертификату, но мы теперь должны будем за нее платить?

Другая проблема – это закрытые квартиры и квартиранты.

В пособии Союза потребителей рекомендуется вопрос с оплатой ежемесячных взносов  с квартир, в которых никто не живет, а также с квартирантов, которые отказываются за что-либо платить, кроме своей арендной платы за жилье, решать через суд. Ведь никто не освобождает их от участия  в общих расходах. При этом председатель ТСЖ в первом случае обязан будет их найти через правоохранительные органы, а во втором – предупредить хозяина через почтовые уведомления.

А как же быть с малоимущими семьями, которые не смогут нести бремя больших затрат на содержание дома? Общим правлением освобождать их? Но это будет несправедливо по отношению к другим. Или как быть с льготниками, которым соответствующими законами положена либо 100%-я либо 50%-я скидка по оплате коммунальных услуг? Также недостающие расходы должны компенсироваться местным бюджетом, но как получать эту компенсацию, если льготник полностью откажется оплачивать взносы?

Остается непонятным и сам термин - коммунальные услуги. По данным Союза потребителей ни в Жилищном кодексе, ни в соответствующих законах, регулирующих предоставление льгот, нет четкого определения этого термина. То, за что собирает деньги ЖЭУ, оказывается, относится к услугам по эксплуатации и содержанию жилья, а вроде как коммунальными считаются: свет, газ, вода и мусор.

Верхи не хотят, а низы не могут

СТАЛКИВАЯСЬ с нынешней ситуацией и предложенным государством выбором, задаешься вопросами: «А готово ли само население перейти на рельсы самоуправления?» и «Кто и как будет защищать интересы жильцов?».

ЖЭУ не смогли в течение более года реорганизоваться, либо просто не захотели, а контроль за этим со стороны государства не ведется. А население, практически не видя помощи, кроме как агитационной, не хочет что-либо предпринимать.

Источник: ИА Азия Плюс
0.0
- всего оценок (0)
- ваша оценка


Новый комментарий
Автор Сообщение
Данную новость еще не обсуждали

Обсуждение в Facebook:




Главные новости

06.1215:50В Душанбе вынесен приговор троим мужчинам, убившим и расчленившим женщину
06.1215:15Нацбанк прекратил деятельность очередной микрокредитной организации
06.1214:24Таджикистан планирует увеличить ВВП в 3,5 раза
06.1214:12Житель Дангары подозреваемся в серийном мошенничестве
06.1213:19Боестолкновение на таджикско-афганской границе Изъята крупная партия наркотиков


Самое обсуждаемое

05.1211:34Таджикистан перейдет на 12-летнее образование в 2020 году(4)
06.1209:18Эмомали Рахмон обратится с посланием парламенту Таджикистана до нового года(1)
05.1219:14Путин озадачил правительство законом об адаптации мигрантов(1)
05.1211:31Китайская энергетическая строительная корпорация заинтересована в сотрудничестве с Таджикистаном(1)



(C) 2001-2016 TopTJ.com

TopTJ.com - Новости Таджикистана
00:00:00.0312493