Эксперты считают, что рынок купли-продажи недвижимости упал, а вот рынок аренды недвижимости оживился. Мы узнали, как изменились цены за год, что предлагают компании по недвижимости и какие риски существуют?
Темпы строительства пошли на спад
В Таджикистане в первом квартале (январь-март) 2022 года было сдано в эксплуатацию 97,7 тыс. квадратных метров жилья. Этот показатель, по данным Агентства по статистике, на 0,3% меньше начала прошлого 2021 года.
Наибольшее количество жилых квадратов построено в Согдийской области - 39,3 тыс. кв/м и Хатлонской области - 34,7 тыс.
«Строительство жилых домов в республике в основном осуществляется субъектами негосударственного сектора. С начала года силами подрядных организаций выполнены работы на сумму свыше 1,2 млрд сомони, что на 433,7 млн сомони больше, чем в 2021 году», - сообщает статическое ведомство.
Напомним, в 2021 году в Таджикистане было потрачено на строительство жилья почти 14,8 млрд сомони и возведено жилой недвижимости на 1,43 млн кв/м.
Как изменились цены за год?
По мнению риелторов, по сравнению с прошлым годом, в этом году цены за квадратные метры в среднем подешевели на 8%, а покупательная способность граждан снизилась на 21,7%. То есть, если в прошлом году риелторам удавалось за два квартала продавать по 10-15 квартир, то в этом году, несмотря на снижение цен, они продали по 7-9 квартир.
По мнению специалистов риэлтерской компании Consulting Plus, в Душанбе сейчас невыгодно покупать недвижимость, потому что на рынке очень высокий уровень волатильности из-за курса доллара.
Что касается других районов республики, то риелторы вовсе не советуют покупать там недвижимость из-за проблем с электроснабжением (зимним блэкаутом), отсутствием канализации и водоснабжения во многих домах, в том числе и в новостройках.
По мнению специалиста по маркетингу недвижимости Парвиза Рузибоева, за те же деньги, за которые вы хотите купить квартиру где-то в Согдийской или Хатлонской области, в приличном районе, скажем, Канибадама, Ашта, Истаравшана, Бохтара, Куляба и других, где плохие коммунальные условия, вы можете купить новостройку где-то на окраинах столицы, где коммунальных проблем меньше. Поэтому всё больше жителей продолжают переезжать в столицу.
Скидки тем, кто платит наличкой и в сомони
Спросом в Душанбе сейчас пользуются лишь новостройки. Дело в том, что застройщики стали предлагать немалые скидки покупателям.
Их дают, чтобы быстрее завершить проект и сдать в эксплуатацию дом. Как правило это от 12% до 20%. Но скидки действует не для всех. А лишь для тех, кто платит сразу полную сумму.
«Компаниям-застройщикам нужно платить за строительные материалы, за арматуру, цемент и прочее, - говорит Иброхим Мансуров из ООО “Ёрирасон”, который уже более 10 лет занимается доставкой строительных материалов строительным компаниям. - Перечисление или лизинг занимает время, которое они себе не могут позволить. Поэтому они идут на такие меры».
Но чтобы получить заветную скидку недостаточно заплатить сразу полную сумму, важно заплатить в сомони (к слову, раньше было наоборот, скидки предлагали тем, кто платил в долларах США)
Это уже связано с нестабильным курсом доллара. Из-за этого, кстати, большинство застройщиков сейчас в принципе берут плату только в национальной валюте.
Цены прямо сейчас в Душанбе
Мы узнали у Мархабо Узоковой из Consulting Plus столичные цены за 1 квадратный метр в долларах США в новостройках:
В районе Исмоила Сомони цены варьируются от $550 до $900. Если дом еще только начинают строить, то $500 за квадратный метр.
В районе Шохмансур в зависимости от этажей квадратный метр стоит от $550 до $800, а также в зависимости от этапа застройки (фундамент или котлован) цены начинаются с $400 за квадратный метр.
В районе Сино много новостроек и котлованов, цены за квадратный метр квартиры в состоянии «коробки» от $450 до $650, за котлован цены начинаются с $350.
В районе Фирдавси цена от $450 до $600, за котлован - $370 за квадратный метр.
С чем связано снижение спроса на покупку жилья?
Эксперты связывают это с несколькими причинами.
С курсом валют (снижением доверия к доллару со стороны банков и жителей из-за его постоянного падения).
Если вы, например, хранили доллары до марта и купили за $40 тыс. квартиру (по курсу 14,03 сомони), то это 561 тыс. 200 сомони. А сейчас курс доллара упал до 12,49 сомони, и, получается, что стоимость вашей квартиры снизилась до 499 тыс. 600 сомони.
В таком случае, ваши потери составляют 61 тыс. 600 сомони, на которые вы бы могли приобрести гараж в подземной парковке или оформить новую квартиру, если бы конвертировали доллары в сомони еще в марте.
По этой причине, держатели американского доллара особо не спешат покупать на свои сбережения недвижимость сейчас.
Остаётся либо продать доллары по нынешнему курсу и ждать до августа, пока вероятный курс опустится до 10-11 сомони, а также начнут синхронно падать и цены на квартиры по курсу сомони, чтобы потом вы могли выгодно купить в национальной валюте, либо хранить доллары и ждать повышения.
Вторая причина - переселение граждан в другие страны.
«Согласно официальной статистике, в 2021 году только в Россию из Таджикистана переселились около 103 тысяч наших сограждан на постоянное место жительство. Это около 1,1% населения страны. Эти граждане перенасыщают рынок предложением на дешёвую недвижимость, как мы их называем “срочно продаваемые”. В основном продают новостройки. Вкладывали деньги в котлован, но пока строился дом, решили переехать в другую страну», – объясняет специалист Парвиз Рузибоев.
Он отмечает, что в стране «есть предприниматели, которые могли бы построить много домов в Истаравшане, Исфаре, Канибадаме, Кулябе, Ховалинге и других районах, но сейчас главный вопрос - кому продавать, если все уезжают?».
Специалист убеждён, что темпы строительства жилья упали из-за массовой миграции населения. Очень много и тех, кто продает недвижимость, чтобы купить недвижимость за рубежом (в основном, в России).
И третья причина заключается в чрезмерно высоких ставках ипотечного кредитования (от 28% до 32% в сомони и в долларах от 12% до 24%) со стороны таджикских банков. Следует отметить, что не все банки выдают ипотеку.
Какие квартиры в Душанбе все же пользуются спросом?
В столице есть отдельные улицы и даже дома, квартиры в которых охотно продолжают покупать. Но чаще, конечно, это делают бизнесмены, которые занимаются куплей/продажей недвижимости.
«У представителей столичного бизнеса большим спросом пользуются квартиры на улице Садриддина Айни, ориентир - поворот аэропорта. Цены здесь от $90 до $200 тысяч. Эти квартиры пользуются большим спросом у иностранцев. Они платят от $2 тыс.и выше за месяц аренды в этом районе», - говорит Парвиз Рузибоев.
| Автор: Фозилджон Фатуллоев,Asia-Plus |